10月12日，工农中建交邮储六大国有银行和兴业、招商等全国性股份制银行陆续发布公告，自10月25日起对存量个人房贷利率进行批量调整。
根据各行发布的公告，本次调整房贷范围包括已发放的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款，不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。存量首套房贷为浮动利率定价且当前利率高于LPR-30个BP（基点）的，房贷利率将统一调整为LPR-30个BP。二套房贷利率高于相应政策下限的统一调整至当地相应政策下限。自身房贷利率低于LPR-30BP的，不参与此次调整。
一线城市本轮利率调整明显
此次存量房贷利率调整幅度如何？中国人民银行行长潘功胜此前在国新办发布会上表示，此次存量房贷利率预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。
那么具体到个人，每月能省多少钱？工商银行在公告中算了这样一笔账：例如，一居民在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%。调整后房贷利率为LPR-30BP，重定价后利率为3.55%，比调整前下降30BP。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，该居民每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。
其中，北京、上海、深圳等一线城市的调整则更为明显。以北京为例，存量首套房贷利率普遍为LPR+ 55BP，调整后房贷利率L较调整前下降85BP。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整后每月可节省支出约400多元，总共节省利息约15万元。
北京的二套及以上房贷利率调整幅度更大。根据公告，北京二套房贷的调整分为两档，五环内、五环外分别调整为LPR-5BP和LPR-25BP。由于此前北京二套房执行的房贷利率是LPR+105BP，此次调整后，北京五环内、外房贷利率分别下调110BP、130BP。同样是25年期的百万贷款，五环内月供减少630多元，五环外减少740多元，一年内就能节省利息支出七八千元。
据了解，当前执行二套房贷款政策利率下限的还有上海和深圳。上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR减25个基点，其他地区LPR减5个基点；深圳全辖区LPR减5个基点。
“固转浮”调整需主动申请
存量房贷利率调整需要自己申请吗？选择了固定利率的购房者能参与这次调整吗？二套变首套又该如何操作？针对老百姓关心的高频问题，多家银行发布了存量房贷利率调整常见问答，以期推动批量转换顺利进行。
据了解，此前为浮动利率的存量房贷用户，不需要自己主动申请，各大银行系统将在10月25日进行批量调整。对固定利率或参考贷款基准利率定价的房贷客户，需先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款。符合本次利率调整政策的，再按规则进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。
例如，兴业银行表示，客户自2024年10月12日起可向原贷款经办机构发起申请，该行也将于2024年10月15日推出线上一键申请服务。建设银行也表示，有“固转浮”需求客户须于2024年10月23日（含）前，主动向建行申请办理，具体可以登录建行手机银行、建行智慧个贷微信小程序等线上渠道，或联系贷款经办机构申请。
值得注意的是，用户成功办理“固转浮”后，在剩余贷款期限内，不能转回按固定利率或基准利率定价。
多家银行明确，北京、上海、深圳等地区的二套住房贷款，如符合二套转首套房贷条件的，客户可向银行申请“二套转首套”，再按上述首套房利率调整规则进行利率调整。其他地区不区分首套、二套及以上，不需要转为首套房贷，银行将批量调整。
LPR调降按原合同约定执行
2023年12月，央行公告的LPR为4.20%。今年以来经过两轮调降，最新LPR为3.85%。
记者注意到，10月份调整的存量房贷，主要下调的是加点部分，LPR本身的下调则不在本轮调整范围内。也就是说，此轮调整后，多数房贷用户执行的房贷利率仍是4.20%-30BP，即3.90%，远高于当前房贷利率下限3.55%。
那么，LPR何时调整为最新的3.85%呢？多家银行在公告中明确，此次利率调整的是加减点值，不涉及LPR取值调整。LPR重定价仍按照原合同约定执行，取值仅在重定价日更新。也就是说，如果原来合同约定按贷款日调整LPR，则11月份贷款可在11月将LPR降至3.85%。约定的是每年1月1日调整的话，则要到明年才能降到最新的LPR。
招联首席研究员董希淼预计，下一步，存量房贷利率还有下降的空间。如果10月21日LPR再下降20个基点，这些LPR的降幅在贷款重定价之后，存量房贷利率还会进一步下降。但是对不同的借款人，因为定价日不一样，存量房贷利率下降的时间点会有一些区别。
多家银行公告称，如对此次批量调整有异议，可自公告发布之日起一定期限内向贷款服务行提出异议申请，银行将不予纳入此次批量调整。银行同时提醒，本次存量房贷利率调整不收取任何费用，请不要相信银行以外人员的电话或短信。
